限购令细则难产北上广深等一线城市互相观望
“限购令”细则难产北上广深等一线城市互相观望
“限购令”细则难产北上广深等一线城市互相观望 更新时间：2010-4-24 1:14:16 本报记者 董映颉 王海春 陈小瑛 北京 上海 广州 深圳报道
不达目的绝不罢休，这就是从上周国务院常务会议要求调控楼市以来，市场所能感到的决心。
一周之内，各部委五次调控楼市，这种排浪式的政策重压让各方应接不暇，即便如此，决策层仍为这场“调控大戏”设置了未完待续的悬念。
作为调控楼市、打击炒房的一剂猛药，国务院4月17日出台的“新国十条”把对三套房和多套房的限购权限留给了地方政府及各商业银行，这无疑给后市走向增加了变数。
按照新政对“部分城市”特征的解读，北京、上海、广州和深圳四个一线城市无疑成为“房价过高、上涨过快和住房供应不足”的典型代表。正因如此，四地政府的限购政策动向也成为了时下最受关注的焦点。
《华夏时报》记者四地调查的结果是，北上广深等地对于“限购令”细则还是存在观望情绪，相反，倒是中央层面各部门的宏观措施在紧锣密鼓进行中。
限购细则仍在制定中
距国务院发布“地方政府可限购多套房”令已经一个星期，但几个一线城市却都还没有实际的动作。
4月22日，北京市住建委房屋市场管理处副处长秦剑公开表示，北京即将出台相关办法对购买第二套、第三套商品房进行限定，并限制炒房者个人购买多套房。
本报记者也从北京市住建委了解到，北京市限购的具体办法最快将于4月底5月初公布，购房者在北京的购房套数情况由市住建委和市人民银行营业管理部、银监局实施联动，从银行的征信系统和房屋登记系统进行核查。
在限购方式上，据记者了解，住建委今年1月份发布的限制境外人士投资买房的办法中规定以个人为单位。但此次由于中央对第二套住房认定以家庭为单位，因此住建委一相关负责人表示还将斟酌。
北京市房地产业协会一位负责人表示，利用行政手段干预市场交易，这其实并不是最合适的，但在短期内影响大、见效快。因此，像北京这样的热点城市肯定会尽快出政策，但也一定会比出台经济调节政策更加慎重。
与北京的公开表态相比，对于第三套及多套住房的限购问题，上海官方口径显得相对谨慎。“我们正在研究落实中央限制购买多套房的政策，但现在没有更具体的信息公布。”上海住房保障局相关负责人4月22日告诉本报记者。
不过，据上海市住房保障局一位经济师向本报记者透露，上海限购细则估计5月份会出来。他告诉记者：“限购细则正由住房保障局牵头制定，但主要将限制新政策实施后出现的多套房购买者。在操作中除银行的信贷控制以外，可能还要联手市劳动保障和税务部门，将购房者在当地是否有纳税记录及缴纳公积金等方面的信息作为辅助判断信息。”
在中央强调楼市调控“地方政府负总责”的高压下，深圳也展开了行动。
4月21日上午，深圳市规划和国土资源委员会专门召开了贯彻落实中央政策会议。深圳市规划和国土资源委员会下属单位深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉记者，深圳目前可供出让的新房只有18802套，严重供不应求，而且住宅均价一直保持在2万元以上，确实属于高房价城市。“深圳肯定会按照中央的指示，出台临时性限购令，现在细则正在制定中。中央要求的政策不执行，除非是乌纱帽不想要了。”
各地“观望”
或掣肘中央调控
面对“限购”细则何时能出台的问题，北京、上海、深圳的答复如出一辙。“正在制定中”俨然成了各地主管部门的一面“挡箭牌”。不仅如此，对于限购细则中的限购套数、标准和方式，各地的主管部门更是讳莫如深。
而相对这三个城市而言，广州的表现则更为直接。广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波4月20日公开向媒体表示：“购买多套房会不会出限制性的政策，要经过进一步研究才能确定，毕竟光靠一个房管部门是难以实施的。同时，我们也会结合广州房地产市场的实际情况，不会贸然出台某一项政策。”
广州市国土资源和房屋管理局宣传处处长许红峰也向本报记者表示，政府现在也在“观望”，目前还没有制定相关调控政策，只是贯彻中央已经出台的措施。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成分析，此次中央调控楼市的决心和力度给地方政府很大的压力，中央出台的政策必须执行。但在地方财政中，房地产为地方政府带来的财政收入仍然占了重要地位。如果在落实政策中过于积极，则会影响到地方GDP的增长。“地方限购细则难出，这说明几个一线城市之间在相互观望，没有地方愿意第一个透露细则制定的信息。后出政策，则可以有个参照系，从而可将细则制定得松一些以有利于地方楼市。”
事实上，从以往的楼市调控中的确也可以看到地方政府对中央政策表现出的“动力不足”甚至“出手化解”。今年1月份，中央明确要求地方政府要抓紧清理减免税等房地产优惠政策之时，杭州、南京、青岛等多个城市都出台了与中央要求相悖的楼市政策。
“以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉《华夏时报》记者，中央政府把房地产当做民生问题，希望房价能够让大部分老百姓承受得起；而某些地方政府则是把房地产当做经济问题，土地出让金和税收是地方政府最关心的问题。正是这种中央地方利益的不一致，导致许多很有针对性的调控政策到了地方却无法执行。
“限购令”之外
与地方行政手段干预的“限购令”难产相比，中央层面各部门的宏观措施本周却像连续剧一样接连上演。
4月19日，住建部发出通知，要求各地要严格商品住房预售许可管理，不得分层、分单元办理预售许可。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
4月20日，审计署发布2010年第六号审计公告，数据显示多个市县土地专项资金管理不规范，并仍然存在违规征地、以租代征土地、违规协议出让工业和经营性用地等违规问题，矛头直指地方政府。
同日，保监会重申险资投资不动产的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。
4月21日，银监会又出新规。银监会银行业监管一部主任杨家才强调，新的房贷政策是以房屋数量来判定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房以贷款记录判定的标准出现了根本性的变化。
同日，央行罕见地就单个季度发布金融机构贷款投向报告，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款同比增长53.4％，给正在进行的房地产调控指明了重点方向。
4月22日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林强调，土地招拍挂出让制度正在研究完善，目前在全国一些城市已启动试点。
除此之外，对于此前国务院新政中一直强调的加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，也将逐渐浮出水面。4月23日，有媒体从财政部得到消息，将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。
据了解，房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器。按照现行的房产税暂行条例，个人所有的非营业房产可以免缴房产税，但条例并没有明确规定营业房产的范围，不少个人房屋虽然用于经营，也并没有按期缴纳房产税。也就是说，如果将第三套房定性为经营性住房，即使不出台新政，三套以上住房也将进入到税收调控的范围，每年按上述标准缴纳房产税。
链家地产市场分析师张月预计，随着各项宏观政策短期内影响面的扩大，以及房产税征收预期强烈，房产交易市场观望或将进一步加重，而此番对投机炒房的打击力度将达到最大。
水皮杂谈：不动产动起来要人命
房地产号称不动产，但是动起来要人命，地震的时候是这样，不地震的时候也这样。
2010年的第一季度，全世界舆论的关注目光都聚焦在飞涨的中国房价上面，一天涨1000元的故事让炒股票的人头都抬不起来，承认自己是股民就和承认自己弱智没什么区别，当炒股的人都在谈论炒房的时候，中国的股市成为弃婴就是再正常不过的情况，所以即便道琼斯没完没了地创新高，上证指数依然故我就是守着3000点上下徘徊，涨不成，跌不忍，而地产股更是在所谓的底部盘整了三个月有余。
做股票的真的都是傻瓜吗？
如果是，那么为什么房价涨个没完没了的时候，房地产股却趴在地上连动都不动呢？
如果不是，又如何解释房价和股价的矛盾呢？
其实做股票的人并不傻，至少没有傻到真的以为世界上有只涨不跌的投资品种，经历过6124点疯狂和1664点绝望的中国股民一朝被蛇咬，十年怕草绳，而中国楼市眼前的情景和当年中国股市相比，有过之而无不及。楼市的亢奋能亢得了一时，一定亢不了一世，不是中国的股民太聪明，而是炒楼太无知。
什么叫晴雨表？
今天股价的表现就是明天房价的表现，这就叫晴雨表。晴雨表的作用体现在两个方面，一是时间上的提前量，二是空间上的提前量。
2010年4月14日，国务院常务会议开始部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，明确提出抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住且建筑面积在90平方米以上的贷款首付比例提升至30％，对第二套首付比例提升到50％且利率不低于基准的1.1倍，地方政府可根据实际在一定时期采取临时措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，同时加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的税收政策。如果说4月15日股市的反应，尤其是地产股的反应还是麻木不仁的话，那么，随着4月17日国务院暂停第三套房贷和对非本地居民信贷的通知的下发，多米诺骨牌的效应就开始了淋漓尽致的表现。4月19日，上证指数跳空低开34点，开盘价成为当天最高价，全天暴跌150点，指数跌破3000点，沪深两市25家地产股跌停，龙头万科有效跌破前期整理平台，直下8元关口。房价涨，股价不涨，房价还没跌，股价已暴跌，用郭德纲的话讲，这就叫上哪讲理去？！
当然，股市的过度反应和股指期货也有一定的关系。
4月15日和4月17日之间是4月16日，或许仅仅是偶然，在房地产两个政策利空的中间这一天，迎来的正是中国股市具有历史意义的股指期货开张的日子，或许正因为是第一天，股指期货的表现基本上波澜不惊，盘面被现货市场引导，套利空间频现。但是这种情况在4月19日就发生了根本的变化，首先股指期货四两拨千斤的作用在盘面展现，正是2点以后股指期货跳水引发的恐慌，上证指数和深综指才会大幅破位，充分体现了1万人套住1亿人的功力，其次四份合约的套利空间消失，股指期货的跌幅基本相当。4月20日的盘面再一次强化了这种态势，同样是在2点以后股指期货的狂拉才直接导致上证指数探底回升，走出一个十字星。
房地产之所以在现在会被当成炒豆一样炒，原因尽管复杂，但是根本的因素还在于中国居民的财富在改革开放三十年之后有了一个巨大的积累，这部分钱有保值增值的需要，国有资产尚且有这种需求，更何况私人资本？一场金融危机不但没有降低人们的投资热情，相反部分停工的私营企业的资本也加入了流动性过剩的大军，这是不容回避的现实，过剩的私人资本加上宽松的无节制的信贷，就好比洪水猛兽，进入哪个领域，哪个领域就起泡沫。房地产新政如果能挤出这部分投资需求固然是好事，但是流入楼市的资本会流向哪里，也是政府不得不正视的问题。堵是一方面，疏也是一方面，即便在房地产行业内部，住宅地产和商业地产的政策恐怕也要有所区分，不宜一刀切，因为商业地产本来就是用于投资的，商住倒挂本身就说明真正该投资的没有人投资，而不该投机的住宅却被炒上了天，商业地产如果不能投资，又何来商业的繁荣，又何来消费的繁荣，又何来经济的持续增长？
不知道政策的制定者考虑到这些资金的出路没有。